Was Ihr Mehrfamilienhaus heute wert ist

Nein. Viele Eigentümer wollen zuerst nur wissen, wo sie stehen. Manchmal heißt unser Rat: noch warten. Jede Zahl gilt zu einem Stichtag. Ändern sich später Zinsen, Mieten oder das Haus selbst, rechnen wir auf Ihren Wunsch neu.

Ein hoher Angebotspreis gewinnt den Auftrag, nicht den Käufer. Käufer eines Mehrfamilienhauses rechnen mit Miete und Faktor nach. Wir nennen Ihnen die Spanne, die tatsächlich gezahlt wird, und belegen jede Zahl mit ihrer Quelle. Dann können Sie selbst vergleichen.

Dann lassen Sie sie einordnen, bevor Sie antworten. Wir sagen Ihnen, wo ein Angebot in der Spanne der tatsächlichen Verkäufe liegt und welche Fragen Sie dem Notar oder Ihrem Anwalt stellen sollten. Den Vertragsentwurf prüfen die beiden.

Das hängt von den Häusern und vom Käuferkreis ab. Wir bewerten jedes Haus mit dem Bericht seines Ortes. Danach sagen wir Ihnen, ob sich ein Verkauf als Paket lohnt, weil Käufer einen größeren Bestand suchen, oder ob einzelne Häuser bei verschiedenen Käufern mehr bringen.

Steuerliche Fragen, etwa zur Spekulationsfrist oder zum gewerblichen Grundstückshandel, klärt Ihr Steuerberater. Ist er einverstanden, stimmen wir die Zahlen direkt mit ihm ab.

Mehrfamilienhäuser, oft auch Zinshäuser genannt, kaufen bei uns Privatleute und Anleger, Ärzte, Steuerberater und Anwälte, Familien und Ehepaare, die Häuser sammeln, Erben, die ihr Vermögen anlegen, Family Offices und Entwickler, bei größeren Häusern auch Einkaufsgesellschaften und Fonds. Welche Gruppe zu Ihrem Haus passt, hängt von Größe, Lage und Zustand ab.

Auch dafür sind Sie hier richtig. Käufer rechnen solche Häuser oft wie ein Einfamilienhaus mit Mieteinnahme. Wir sagen Ihnen, welcher Käuferkreis und welcher Weg für Ihr Haus mehr bringt.

Beide beschreiben dasselbe Verhältnis von zwei Seiten:

• Der Faktor sagt, wie viele Jahresnettokaltmieten ein Käufer zahlt.
• Die Bruttoanfangsrendite ist der Kehrwert in Prozent. Bei einem Faktor von 20 sind es 5 Prozent, bei einem Faktor von 25 sind es 4 Prozent. Kaufnebenkosten, Instandhaltung und Verwaltung sind darin noch nicht abgezogen.
• Der Liegenschaftszins der Gutachterausschüsse ist wieder etwas anderes. Er wird aus tatsächlichen Verkäufen abgeleitet und berücksichtigt die Bewirtschaftungskosten und die Restnutzungsdauer des Hauses.

Wir stellen Ihnen dafür nichts in Rechnung. Sie ist eine Markteinschätzung, kein Verkehrswertgutachten. Brauchen Finanzamt oder Gericht ein Gutachten, sagen wir Ihnen das offen. Verkaufen Sie später mit uns ein Haus mit drei oder mehr Wohnungen, trägt in der Regel der Käufer die Provision. Bei einem Haus mit Einliegerwohnung kann die gesetzliche Teilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer gelten; bei einem Zweifamilienhaus mit zwei gleichwertigen Wohnungen in der Regel nicht. Welche Regel für Ihr Haus gilt und wie hoch die Provision ist, steht vor dem Auftrag schriftlich fest.

Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden an Werktagen. Im ersten Gespräch klären wir Mieten, Wohnungen, Zustand und Ihren Zeitplan. Liegt die Mieterliste vor, erhalten Sie die Wertspanne mit Begründung in der Regel wenige Tage später, schriftlich.

Für das erste Gespräch genügt eine Mieterliste ohne Namen:

• Wohnung und Fläche
• Nettokaltmiete
• Mietbeginn
• letzte Mieterhöhung, Staffel- oder Indexmiete
• freie Wohnungen

Vor dem Verkauf braucht es:

• die Mietverträge mit allen Nachträgen
• Grundbuchauszug
• Wohnflächenberechnung
• die letzte Nebenkostenabrechnung
• eine Aufstellung der Modernisierungen
• einen gültigen Energieausweis
• Bauzeichnungen und Baugenehmigung, Flurkarte, Baulastenauskunft
• den Nachweis der Gebäudeversicherung

Fehlt eine Unterlage, holen wir sie für Sie.

Ihre Mietverträge laufen weiter. Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB): Mit dem Eigentumswechsel im Grundbuch tritt der Käufer in alle bestehenden Mietverhältnisse ein, einschließlich der Kautionen (§ 566a BGB).

• Die Mieten bleiben so, wie sie vereinbart sind. Erhöhen kann auch der Käufer nur im Rahmen des Mietrechts.
• Ob und wann Ihre Mieter vom Verkauf erfahren, entscheiden Sie.
• Liegt Ihnen an Ihren Mietern, suchen wir gezielt Käufer, die Häuser langfristig halten.

Kündigen kann ein Käufer in der Regel nur wie jeder Vermieter: mit einem gesetzlichen Grund, etwa Eigenbedarf, und mit den gesetzlichen Fristen. Wird das Haus später in Eigentumswohnungen aufgeteilt, gelten für die Mieter zusätzliche Schutzfristen.

Haben Sie eine Hausverwaltung, bleibt sie bis zur Übergabe Ihr Ansprechpartner für Mieter und Handwerker. Wir verwalten selbst keine Häuser und nennen sie dem Käufer als bestehende Verwaltung.

Ja. Eine nachvollziehbare Zahl ist oft der erste Schritt zur Einigung. Auf Wunsch berichten wir allen Erben zugleich und im selben Wortlaut. Will ein Erbe das Haus behalten, dient dieselbe Wertspanne als Grundlage für die Auszahlung der anderen. Das ganze Haus verkaufen kann die Erbengemeinschaft nur gemeinsam. Kommt es zum Streit vor Gericht, kann ein Verkehrswertgutachten nötig werden; auch das sagen wir Ihnen vorher.

Beim Verkauf führen wir alle Erben gemeinsam, auch wenn sie in verschiedenen Städten wohnen. Jeder bekommt dieselben Unterlagen und denselben Stand. Termine gibt es auch per Video. Der Notar überwacht die Zahlung; der Kaufpreis geht auf die Konten, die die Erben im Kaufvertrag festlegen.

Zuerst einen Wert, auf den sich beide Seiten beziehen können. Braucht Ihr Anwalt den Wert zu einem Stichtag, sagen Sie es uns; wie wir darauf rechnen, klären wir im ersten Gespräch. Jedes Haus bewerten wir mit denselben Maßstäben, gleich ob Sie es behalten oder verkaufen. Jede Zahl steht mit ihrer Quelle da, damit beide Seiten sie nachrechnen können. Behält einer von Ihnen ein Haus, dient dieselbe Wertspanne als Grundlage für den Ausgleich. Beim Zugewinnausgleich zählen meist zwei Stichtage: der Beginn der Ehe und die Zustellung des Scheidungsantrags. Überträgt einer von Ihnen dem anderen ein Haus, kann das steuerlich wie ein Verkauf zählen; das klärt Ihr Steuerberater. Läuft noch ein Kredit, rechnen wir vor, was nach der Ablösung bleibt; mit der Bank sprechen wir erst nach Ihrer Freigabe.

Wann wir mit Ihnen beiden sprechen, gemeinsam oder einzeln, bestimmen Sie. Gehört ein Haus Ihnen beiden, verkaufen Sie es gemeinsam, und den Auftrag zum Verkauf unterschreiben am Ende Sie beide. Kommt es zum Streit vor Gericht, kann ein Verkehrswertgutachten nötig werden; das sagen wir Ihnen vorher.

Das hören wir oft, und es ist ein guter Grund, in Ruhe zu planen. Wir bewerten jedes Haus einzeln, schriftlich und mit Herleitung, und sagen Ihnen, was ein Verkauf heute bringen würde und wann Warten klüger ist. Ob Sie verkaufen, an Ihre Kinder übertragen oder behalten, hat steuerliche und rechtliche Folgen; die klären Ihr Steuerberater und Ihr Notar. Wir sprechen mit Ihnen und, wenn Sie es möchten, mit Ihren Kindern. Sie bestimmen das Tempo. Niemand unterschreibt bei uns etwas, bevor er mit seiner Familie gesprochen hat.

Nein. Ohne Ihre Zustimmung gibt es kein Inserat, kein Schild und keine Anfrage bei Ihren Mietern. Ihre Angaben geben wir nicht an Portale weiter.

Aus öffentlich zugänglichen Quellen, etwa dem Handelsregister, dem Bundesanzeiger oder amtlichen Bekanntmachungen. Aus welcher Quelle Ihre Anschrift stammt, steht in unserem Brief. Grundbuch und Liegenschaftskataster nutzen wir dafür nicht. Einzelheiten stehen in Ziffer 3.10 unserer Datenschutzerklärung. Möchten Sie keine Post mehr von uns, genügt ein Anruf unter 06131 4870343 oder eine E-Mail an info@gold-immobilien.net. Wir nehmen Sie sofort aus unserer Adressliste.

Wir arbeiten in Mainz und im ganzen Rhein-Main-Gebiet, von Ingelheim über Wiesbaden bis Frankfurt und Darmstadt. Liegt Ihr Haus weiter weg, sagen wir Ihnen im ersten Gespräch offen, ob wir die Richtigen sind.